8月26日，位于上海浦东新区陆家嘴金融区均价25000元/平米的裕景国际广场的首日销售额已经过亿，这让年过六旬的张志明高兴不已。张志明是菲律宾首富陈永栽的大妹夫，为陈氏集团打理在大中华地区的所有工业和房地产项目投资。裕景国际广场是陈氏集团在上海的首个项目。


陈永栽近日在中国宣布将启动其在内地5个城市的10个房地产开发项目，投资总额会超过200亿元人民币。这个庞大金额足以说明，2004年以来的宏观调控、银根紧缩让那些习惯仰赖银行垫资的国内房地产企业突然失去了“靠山”，正当他们处于难熬的资金瓶颈期时，现金流充足的集团公司却抓紧机会拥有了阻碍更多企业涌入房地产行业的天然屏障。
蛰伏
在菲律宾无人不晓的陈永栽，已经拥有了遍布美国、加拿大、南太平洋、中国香港等地百余家企业和物业，经营业务涉及烟草、啤酒、银行、航空、房地产、酒店、化工、畜牧、旅游和教育等各类行业。在菲律宾众多华侨富豪中，陈以“深谋远虑”、“有前瞻性”闻名。熟悉《孙子兵法》、《易经》的陈永栽常说：“机会与风险是同在的，在危机中，肯定有不少发财的机会。”
中国的买地时机证明了陈的上述特征。1993－1994年中国房地产市场泡沫逐渐腾起之时，正是陈氏集团在中国进行土地储备的一个集中期。“那时候我的主要任务就是花钱。”张志明向本报记者透露，“我花了两年时间买了十张啤酒厂的营业执照，并在五个城市买了土地，总共花了3亿多美元。”
事实上，选择合适的储备土地时机似乎早已是裕景兴业（陈氏集团旗下全资子公司）的擅长。1987年在香港股市重挫之际，裕景兴业出手中环半山区购地，后来该楼盘成为了香港顶级海景毫宅——裕景花园。1989年，面对“沙漠风暴”战争不确定因素，裕景兴业买地开发香港西九龙中心，这后来被证明是一个非常适合的决策。1994年，在社会对香港97回归所引发的各种对社会、政治和金融的重重顾虑之下，裕景兴业投资开发了嘉文花园项目。这一项目建立了香港顶级住宅物业的新设计标准。
陈永栽的内在逻辑是这样的：“房地产热了，很多人挤了进来，你就要想办法退出。反之，房地产冷了，你就要赶快进去，抓住商机。一个企业家要有长远的眼光，眼下可能是赔钱的项目，但从长远看，则可能是赚大钱的项目。”
目前，陈氏集团在中国的投资战略集中在地产、金融和啤酒三个板块。“最初的啤酒工厂在中国通过重组倒闭，工厂数量在减少，但销售量却不断增加。”
事实上，值得注意的是，陈永栽的三大板块并非互不干涉。啤酒、银行和地产业务通常会有交叉互补。例如，陈氏集团在厦门全资购并酿酒厂后，会以不低于现有水平的生产规模继续啤酒生产。若干年后，酒厂将易地建厂，并在原有地块上进行房地产开发。
风险
公司构架本地化是陈永栽全面启动中国计划的一个标志。由于目前裕景兴业在中国的项目投资仍属于外资，为了加快现金周转，陈永栽集团已经决定在中国大陆成立一家房地产集团公司——裕景地产集团，由这家投资公司来管理下属所有的房地产项目公司。其总部将计划设立于上海，由陈永栽的大妹夫张志明担任董事长。
和国内房地产商习惯仰赖于银行来垫款买地相比，陈氏集团在中国所有的房地产投资前期资金投入均来自于集团。“对于一个财团而言，可能资金不用过多担心，不过仍然需要强调的是，我们是可持续发展的。”张志明表示。但这位作为陈氏集团最早进行海外业务拓展的家族成员并不否认，现金运作经验仍然无法完全防范随时可能出现的经营风险。
裕景兴业一内部人士告诉记者，上海裕景国际广场原本的协议交地时间应该在1999年，而由于一些不可预测的状况，交地时间推迟到了2003年9月，远远迟于当初承诺的时间，而交地之后，由于上海要建造大连路隧道借用该地皮，“等正式拿到地时公司却发现周围的规划已经和当初不一样了。”上述内部人士透露。“我们项目启动时，周围已经有住宅楼盖起来了，它们的启动速度比较快，我们担心会影响我们的项目，因此就一直拖到现在。”
“房地产周期比较长，的确可能会在这个过程中有很多变动。不过不管如何，我们要有自己的计划，好坏都要接受，这是市场决定的。而至于中间环节，都是流动资金的运作，只要策划得好，让资金滚动起来，集团不会有任何问题。”张说。
前景
在中国房地产市场尚未出现寡头的情况下，仰仗银行单极杠杆撬起来的地产繁荣因为宏观调控而产生了微妙的变化，而陈氏集团却悄悄地在这场资金博弈中逐步发力。
裕景兴业接下来将启动中国内地5个城市的10个房地产开发项目，项目总投资额将超出200亿元人民币。这个金额几乎相当于CEPA（“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”的协议）签订之后，香港新鸿基在内的数家大地产公司宣布在上海增资开发房产的投资总量。
据了解，裕景兴业在北京朝阳园地块前三期正在进行开发前的准备工作。另外，大连、厦门、深圳也都有开发项目或土地储备。其中，大连市中心老动物园地段的项目总建面积超过60万平米，深圳蛇口项目的总建面积则达到80万平米。
“我们对上海有信心，对中国有信心。”张志明说，“市场总是有周期，我个人看好长三角。上海是中国的一颗明珠。同时更应该承认城市之间的价格差异，没有价格的差异性，纯粹谈价格高低，会产生更大的误区，今天谈的是市场经济，应该让市场自己来说话。”
以一个交易者的身份反观宏观调控，张志明表示并不担心调控本身，并承认市场存在一定的问题。“调控有政府行为，也有非政府行为的市场调控。一般作为理智的政府，都会在行政上做调控，不希望市场调控走在前。”
“我们的信心来自于中国市场很大，中国市场在发展，中国的消费水平还没有达到你所想像的。”